احصائيات صفقات الاراضي السكنية الرسمية: الحيرة والشك وراء الانخفاض وليس اساسيات السوق

بالنظر الى احصائيات صفقات الاراضي السكنية المنشورة على موقع وزارة العدل عن الفترة من الربع الاول 2015م والى الربع الثاني 2017م (مرفق عاليه) فانه يمكننا باسقاط فترات الأخبار التي كانت ضاغطة على السوق خلال تلك الفترة على الرسم البياني، من الوصول تأكيداً الى أن حالة الريبة والشك هي السبب الاكبر في السلوك الذي حصل وليس التغير في اساسيات السوق -  كما كان ولا يزال يدعي البعض.

الفترة الاولى (الازرق) اعلان رسوم الاراضي البيضاء واثر الاعلان واضح.

الفترة الثانية (البرتقالي) اقتراب تنفيذ رسوم الاراضي البيضاء وهالة الغموض التي نصبت حولها وحول الية تطبيقها؛ وكذلك بعض أصوات السوشيال ميديا المعروفة التي ساهمت في اشاعة الكثير من الشك والريبة حول عمق تأثيرها على أساسيات السوق ما ادى الى مزيد من الانخفاض في عدد صفقات الاراضي المخصصة للاغراض السكنية.

الفترة الاخيرة (الاخضر) وهي الفترة التي تلت الاعلان عن تنفيذ تطبيق الرسوم والافصاح الكامل عن آلية تنفيذها، عادت الصفقات الى التحسن الواضح (كما هو واضح من التغير في اتجاه ميل حركة الصفقات).

تجدر الملاحظة ان الوزارة لم تتوجه لتغيير هيكل الطلب بشكل مباشر (بمعنى تغيير الاقبال على هيكل المنتجات نفسه. الى اليوم الاقبال على منتج الاراضي يمثل تقريباً ٩٠٪ من اجمالي الصفقات!).

لقد اختارت الوزارة توجهاً غير مباشر عن طريق محاولة تغيير المعروض وزيادته (من خلال فرض رسوم الاراضي) على امل ان يؤدي ذلك الى تغيير هيكل الطلب من خلال فرض واقع منتتجات جديد. وهذه آلية طويلة المدى ونتائجها ليست مباشرة في أحسن الاحوال.

وحتى لو نتج عن تطوير المواقع فرز اراضي جديدة فانها قد تساعد في تهدئة تسارع ارتفاع الاسعار مرة اخرى ولكنها لن تحقق استدامة انخفاض الاسعار الحالية بأي حال في ظل هيكل الطلب المتحكم.

ما الذي يمكننا الخروج به من هذه المتابعة، أن حالة الريبة والشك هي السبب الاكبر والاهم في السلوك الذي حصل وليس اساسيات السوق.

ومن طرف آخر، باقي اعادة مقدم القرض العقاري الى مستوياته في ٢٠١٤ حتى يمكن اعادة الحياة ايضاً الى منتج الفلل.

خطوات من أجل عكس حركة تباطؤ الاقتصاد

لقد كانت الأوضاع منذ الربع الأخير من العام 2014م آخذة في التصاعد ومنذرة بوجوب اتخاذ إجراءات حاسمة فيما يتعلق بالاقتصاد، خاصة بعد السقوط الحر لاسعار البترول من 108 دولار الى 40 دولار تقريباً. وزيادة في التحدي، جاء الاضطرار لذلك في ظل ظروف مُقَيِّدة للعديد من الأدوات التي يمكن التأثير بها على الاقتصاد.

فلا عمليات السوق المفتوح كانت ممكنة بشكل كافي..

ولا الفائدة كان من السهل تحريكها..

ولا توجد بنية تحتية من أنظمة وتشريعات وآليات تحصيل ضريبية..

وبالتالي لم يكن متاحاً الا التحرك من خلال الحد من الانفاق على المشروعات؛ ورفع الاحتياطي الالزامي على البنوك (والذي استعيض عنه برفع مقدم القروض العقارية) في محاولة جادة للحد من استهلاك السيولة الحرجة.  

تلك الإجراءات الضرورية في حينها أدت الى تباطؤ في الاقتصاد لاحقاً، وهو ما تنبهت له الإدارة السعودية ودعت الى اتخاذ الإجراءات اللازمة لعلاجه.

أعتقد أن علاج التباطؤ لا يكفي معه استخدام أدوات تحفيز الاقتصاد فقط، ولكن تسلسلها أيضاً له دور هام في نجاح تطبيقها.

أعتقد أننا نحتاج أولاً وسريعاً الى اصدار سندات خارجية تكفي للقيام بثلاث خطوات مهمة:

·       ضخ حزمة من المشروعات.

·       تسديد دفعة مهمة من مستحقات المقاولين.

·       إعادة مقدم القروض العقارية الى مستوياته السابقة في 2014م أو قريباً منها.

هذه الخطوات يكفينا منها حالياً القدر الكافي لعكس اتجاه التباطؤ الحاصل حتى تسليم عصا سباق التتابع لنتائج طرح أرامكو بحيث تتولى تحصيلاته متابعة التسريع اللازم لعجلة الاقتصاد.

بطبيعة الحال يمكن تحسين كفاءة الخطوات الثلاثة بدعمها ببعض التحسينات في البيئة المحيطة من خلال:

·  التخفيف من الضغوط الجيوسياسية المحيطة، وإعطاء الأولوية للتنمية؛ وتثبيط امكانية أي تصعيد محتمل فيها.

·  داخلياً ندرك حجم وضرورة التغيير والتجديد المطلوب والحاصل، ولكن يجب علينا أن نفعل ما يجب علينا فعله آخذين بعين الاعتبار أن ذلك لا يتم بمعزل عن الملاحظة المعمقة من المجتمع الخارجي، وبالتالي لابد من إدارة التغيير بشكل لا يُلقي وزناً ضاغطاً وظلالاً داكنة على تقييم فرص الاستثمار في المنطقة.

·  هناك تقدم كبير واضح في سرعة اتخاذ القرار. ولكن تفاوت جاهزية بعض الأجهزة في الربط مع المنصة الحديثة لاتخاذ القرار يجعل من الضروري اللجوء الى نقطة ترتيب مرور التنظيمات حتى لا يتسبب ذلك في ربكة في حركة الإجراءات، وبالتالي التضييق على حركة مرور الاستثمارات المطلوبة.

تطوير فرص (البيع المباشر) - نشاط اقتصادي قادر على توليد ما بين 40-45 بليون ريال سنوياً

لنبدأ أولاً بتعريف مصطلح (البيع المباشر) حيث أنه يمثل في الاقتصادات الناضجة نشاطاً خاصاً محدداً. وبموجب التعريف، فان هذا النشاط يدخل تحت تصنيف قطاع التجزئة؛ ويختص بنشاط التجزئة الذي يعتمد على مرونة انتقال نشاط البيع الى مقر العميل/السوق لتنفيذ عملية البيع وملحقاتها؛ سواء كان متعهد التوريد مستقلاً أو موظفاً لدى الجهة صاحبة النشاط التجاري.

هذا النشاط في الاقتصادات الناضجة يستقطب أربعة من كل ألف فرد من القوة العاملة. بمعنى، أننا لو تصورنا أن اقتصادنا فيه قوة عاملة قدرها 12 مليون فرد؛ فان هذا القطاع يُتَصَور أن فيه فرصة كامنة لاستقطاب 48 الف فرصة عمل.

تجدر الملاحظة، أن التقديرات الأولية لهذا القطاع تفيد بإمكانية هذا القطاع – وبشكل شبه مؤكد في بعض أنشطته - من تحقيق مبيعات سنوية تقارب الـ 900 الف ريال لكل متعهد توريد، في ظل مخاطر مؤثرة محتملة معقولة جداً، وقابلة للاحتواء والتخفيف من أثرها. وبالتالي فنحن نتحدث عن إمكانية خلق نشاط اقتصادي حجمه ما بين 40-45 بليون ريال سنوياً.